La hipoteca donde no hacen falta ahorros: qué es una hipoteca 100% y cómo se consigue
En un mercado inmobiliario en España donde parece que uno tiene más probabilidad de ir al espacio con Elon Musk que comprarse un piso, conviene informarse de tipos de hipotecas y técnicas que pueden ayudar.
Con precios en constante aumento y salarios que no crecen al mismo ritmo, la capacidad de ahorrar para dar el paso hacia la compra de una vivienda se ha vuelto cada vez más complicada para muchos ciudadanos. En este contexto, las hipotecas al 100% han vuelto a cobrar relevancia como una opción atractiva para aquellos que no cuentan con ahorros suficientes o que prefieren no descapitalizarse. Sin embargo, este tipo de financiación conlleva riesgos y desventajas que deben ser evaluados con atención, si es posible con la ayuda de un consultor especializado en hipotecas.
¿Qué es una hipoteca 100%?
Es un préstamo hipotecario que cubre el total del precio de compra de la vivienda. Tradicionalmente, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de la propiedad, lo que implica que el comprador debe contar con al menos un 20% en ahorros para cubrir el resto del precio, así como un 10% adicional para gastos derivados de la compra (notaría, impuestos, etc.). Con una hipoteca 100%, el banco financia el total de la operación, permitiendo al comprador acceder a la vivienda sin necesidad de contar con ese 20% inicial.
Este tipo de hipoteca fue muy popular antes de la crisis financiera de 2008, cuando los bancos ofrecían productos financieros con condiciones tan flexibles que muchas veces faltaban a la ética y la responsabilidad. Sin embargo, tras la crisis y la entrada en vigor de regulaciones más estrictas, las entidades financieras comenzaron a ser mucho más cautas a la hora de conceder hipotecas, limitando la financiación al 80% del valor del inmueble en la mayoría de los casos.
En los últimos años, las hipotecas al 100% han comenzado a reaparecer en el mercado, especialmente en ciertos sectores como la compra de inmuebles adjudicados por los propios bancos o con brokers hipotecarios especializados, aunque de manera mucho más controlada que en la década anterior.
¿Por qué es interesante para quienes no tienen ahorros?
Para muchas personas, sobre todo jóvenes y trabajadores con ingresos medios y bajos, el principal obstáculo para acceder a una vivienda es la falta de ahorros suficientes para cubrir el porcentaje inicial que requieren las hipotecas convencionales. Según datos recientes, los españoles necesitan ahorrar durante una media de 7 años para poder reunir el dinero necesario para la entrada de una vivienda.
La hipoteca 100% surge como una solución para quienes tienen capacidad de asumir una hipoteca, pero no han podido ahorrar lo suficiente o prefieren no utilizar sus ahorros para la compra de la vivienda. Esto resulta especialmente atractivo para jóvenes que están iniciando su carrera laboral, personas que prefieren mantener su liquidez para otros proyectos o inversiones, o familias que se enfrentan a gastos imprevistos.
Ayudas públicas y facilidades para el acceso a la vivienda
En los últimos años, el Gobierno y algunas comunidades autónomas han puesto en marcha diferentes medidas para facilitar el acceso a la vivienda, especialmente a los colectivos más vulnerables, como los jóvenes o las familias con bajos ingresos. Algunas de estas ayudas pueden complementar la posibilidad de acceder a una hipoteca 100%, aunque la concesión de este tipo de préstamos sigue dependiendo en última instancia de las políticas de las entidades financieras, y desde nuestra experiencia en Aim Inver algunas veces son más propaganda política que medidas reales.
En el ámbito estatal, el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 incluye varias ayudas orientadas a facilitar la compra de vivienda para jóvenes menores de 35 años, que incluyen subvenciones para la adquisición de vivienda habitual en municipios pequeños y la posibilidad de obtener préstamos en condiciones favorables. Estas ayudas están pensadas para facilitar el acceso a la vivienda a personas con ingresos limitados, lo que en algunos casos podría hacer más viable la concesión de una hipoteca al 100%.
Por otro lado, existen programas a nivel autonómico que ofrecen ayudas específicas para la compra de vivienda. Por ejemplo, en algunas comunidades autónomas como Cataluña o la Comunidad de Madrid, se han lanzado iniciativas que buscan facilitar la entrada a la compra de vivienda para jóvenes, a través de avales o subvenciones directas.
Una de las fórmulas más comentadas en los últimos años es el aval del 20% del precio de la vivienda por parte del Estado, el famoso aval ICO, que permitiría a los compradores obtener una hipoteca por el 100% del valor del inmueble sin tener que aportar el ahorro inicial.
Esta medida, que se ha implementado con variaciones en algunos países europeos, todavía está en fase de desarrollo en España, y aunque podría ser una herramienta importante para facilitar el acceso a la vivienda en el futuro cercano, desde Aim Inver llamamos al control de expectativas por parte del lector pues está por ver que el alcance real y su implementación.
Como siempre, con la ley viene la trampa, y estas ayudas parecen tener limitaciones importantes como estar limitadas a 100.000€ de adquisición de patrimonio, cuando en la mayoría de las grandes capitales españolas casi no quedan viviendas por ese valor.
Las desventajas de una hipoteca 100%
El principal problema es que este tipo de financiación implica un mayor nivel de endeudamiento para el comprador, lo que se traduce en un coste financiero significativamente mayor a lo largo de la vida del préstamo. Al financiar el total del precio de la vivienda, los intereses a pagar serán más altos, lo que puede resultar en una carga financiera difícil de soportar a largo plazo, especialmente si los tipos de interés suben.
En este sentido vale la pena apoyarse en un consultor profesional de manera que se pueda estudiar bien la viabilidad responsable de la operación.